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不被看好的县城,房价还在涨?

时间:2021/9/11 21:41:17  作者:大胡子说房  来源:凤凰网  查看:7779  评论:0
内容摘要:紧追北上广,吊打中西强省会!如此形容江浙县城的房价,毫不夸张。今年上半年,浙江县城楼市主题词只有两个字:地王!地王!地王!义乌宾王地块,3.6w楼面价,紧跟杭州,全省第3!地价断层式暴涨,溢价率高达53%。这个架势就算卖到5w ,也很难收场!绍兴也是。越城区牛,柯桥更牛。楼面价来...

紧追北上广,吊打中西强省会!

如此形容江浙县城的房价,毫不夸张。

今年上半年,浙江县城楼市主题词只有两个字:

地王!地王!地王!

义乌宾王地块,3.6w楼面价,紧跟杭州,全省第3!

地价断层式暴涨,溢价率高达53%。

这个架势就算卖到5w ,也很难收场!

绍兴也是。

越城区牛,柯桥更牛。

楼面价来到2.7w,看样子也是想往5w蹦跶!

就连丽水,浙江GDP倒数的城市,地价也急不可耐破了2.1w。

光看这价格,谁不会认为,这是哪个强二线的地价!

不被看好的县城,房价还在涨?

不被看好的县城,房价还在涨?

看看全国同期拍地价,你就懂什么叫拳打一线,脚踢强二线!

广州白云,堂堂一线市区,楼面价干不过县城?!

武汉江岸,市政府坐镇的汉口核心,楼面价干不过县城?!

郑东新区,郑州楼市的未来,当红炸子鸡,楼面价干不过县城?!

外地人砸砸称奇,本地人只会表示见怪不怪!

义乌二手房早就过了5w,还算新闻?

桐乡二手均价在2w,比起嘉兴核心也差不了多少!

绍兴市区价格2-3w,柯桥也不弱,均价都在2.2w!

各市县的学区房,早已脱离“县城”的禁锢,屡屡向5-6w冲刺!

不被看好的县城,房价还在涨?

浙江的县城,比经济没在怕,比房价也没在怕!

本地市区都不放在眼里,外地省会,也一定入得了眼!

浙江金华、中国永康、亚洲横店、世界义乌,真不是开玩笑。

浙江的县城,就是如此魔幻的存在。

并且这里房价不仅高,还真能涨!

嘉兴南湖,2016年7k ,2020涨到2w ,次新成交去到3.5w ,5年翻5倍!

湖州太湖度假区,2020年,整体涨幅47%!

义乌双学区房,甚至传言要冲刺10w!

经济强劲,房价牛逼,涨幅还不低,这样的浙江县城,真不能买?

我知道,上述这些数据都很打脸!

但我还是坚持最初的观点,投资不建议县城!

要说县城不能买,大家同意;

但要说浙江县城不能买,千万个人都跳出来反驳。

很多的观点都是说,浙江本地的小老板远比你想的有钱,民富程度外地人想不到的高!

但是,房价只与经济有联系吗?

单看百强县经济排名,义乌只能位列第七;但在县城房价排名上,义乌却是全国第二。

排在它前面的,既不是经济最强的昆山,也不是第二的江阴,而是海南的陵水,均价已过3w。

不被看好的县城,房价还在涨?

如果经济强,房价就能涨,那这些百强县去年至今,都该涨一涨,但为何出了江浙,都没太大动静?

今年爆热的曹县,网上666之后,房价依旧是4800,你说曹县会补涨吗?

只谈经济,就笃定房价要涨,多少有些耍流氓的嫌疑。

我看江浙县城的这轮上涨,市场诱因明显多于经济诱因,主要核心其实有三!

1、地王刺激,核心断货,市场情绪被炒至高点!

这一轮,浙江县城的土拍价,不仅是吊打核心城市,也是对本地房价体系的彻底颠覆!

义乌的核心,平均还在3w附近,地价就来到了3.6w!

永康、东阳,溢价率224%都要拿,直接翻了两倍!

丽水主城多的是2-3w新盘,地价偏偏就要捅至2.1w!

这完全欺负的就是县城地价不熔断呐!

地价齐齐攀升,市场一片大好,开发商见势就是涨价!

永康绿地桂语云溪去年6月,去年6月还是朴实的1.9w;2021出了两宗地王之后,飘了,直接精装2.5w。

如果你是个观望中的刚需,你还敢等吗?

开发商都敢1.7w拿地,你拿2.5w买房怕啥?

赶紧去扫“笋盘”呐!

然而,当你跑进新房市场之后,就发现,这价格不仅上涨,还难买!

以义乌、永康为例,老城区供地一直不多。再加上政府开始调控限价,开发商放慢预售证时期。

新盘屡售屡罄,地王不断刺激,市场的信心前所空前!

就问你买不买?!

2、拆迁,叠加人才补贴,为市场再加底。

供给端很嗨,需求端也很嗨!

疫情本就积攒不少需求,拆迁棚又未跃跃欲试的市场,再添一把柴!

义乌、绍兴,涉及的都是千户的拆迁规模。2021年,义乌的工作报告中,就提到将50个村加入农村有机更新,完成旧房拆除和开工建设10个村以上等等。

不被看好的县城,房价还在涨?

永康“一赔五”、义乌“每人180万”的货币化安置,为县城的购买力再度加码。

此外,浙江不少县城还有人才补贴。

义乌最多,大专20万、本科30万,买房就给,苍蝇腿虽少,但也是肉!

这不买房?

3、投资观念超前,疫情初的信贷宽松,为县城楼市直接注入灵魂!

七山一水二分田,浙江天生就不是个安稳的地方!

经商脚步早已迈向国际,向来有东方犹太人的称号。

早在2000年,温州炒房团就已声名远扬,足见投资意识有多超前!

可以说,这是浙江县城与其他县城的最大区别——超前的投资意识。

疫情之后,宽松的金融管制,实体经济的难搞,这些老板虽然老家是县城,但投资思维不止是县城呀。

长三角这轮,县城是绝对热土!

政策宽松,进出便利,金融初期极为宽松,三道红线和两集中下,压力贼大的大开发商,难免不往这动心思。

并且,这里虽然是县城,但是浙商真的是讲究品质,也愿意在做生意的本地买房,品质越好越好卖!

这样的市场氛围,恰恰撑起这些高价地王的嚣张!

土拍、市场两相旺,最终带来了,这一场县城的狂欢。

这算泡沫吗?

浙江县城的经济,撑得起这破4冲5的房价吗?

潮水褪去,就能知道,到底谁在裸泳。

回归到楼市几个关键性数据,引以为傲的浙江县城,真的能打吗?

以我来看,浑水摸鱼的不在少数!

1、万变不离其宗,楼市的未来一定在人口。

浙江7普的数据,大家都已经看过。

杭州、宁波占了大头!

除此之外,牛逼的只有金华,居然能跟宁波搏一搏!

但是舟山、衢州、丽水、温州,这些算多吗?实在不多!

不被看好的县城,房价还在涨?

所以,义乌能不能买?要买问题不大。

2020年,义乌市场供应仅仅2.2w套,年均6万的人口流入,绝对的供不应求。

但仅仅因义乌,就认为所有火的一塌糊涂的江浙城市,都是投资圣地?

也是离谱!

即将冲入4w的丽水,10年增量仅仅36.4w,算下来全市年均4w人口流入都不到。

据克尔瑞调研报告显示,丽水人均2-3套房,地王4-5块,但市场真正火热的还是1-2字开头低价盘!城南刚需版块,购房者7成乃是投资客。

人口流入不强劲,产业实力就算再突出,仅靠本地老板不断接盘,能走多远呢?

此外,浙江县城再逆天,也没摆脱县城的特点。

丽水、衢州等多数三四线城市,还是以本地客为主。

说得好听,叫本地购买力夯实,房价高没毛病!

但说的难听,就是自己跟自己玩,没有人口流入,最终还得走向死局!

这轮火热的,已经是本地高端改善盘和学区房,下一波是谁来支撑呢?

民富程度再高,大多数的打工仔收入还是5k-8k。

无论是县城,还是省会,要比的都是造新富的能力,不是大锅饭的平均数。

要看的,还是人口流入!

辉煌的义乌,6w的人口流入,或许有些机会!

其他人口实在不给力的县城,未来支棱的起来吗?

2、到达3w以上,比起涨幅,机会成本更重要!

不错的产业实力,稀有的土地供应,最够让部分浙江县城来到2-3w,我认可!

但单价高到一定程度后,再往上走,高手如云!

深圳宝中来到8-9w后,去年还能涨40%,50平的就能有160万的收益。

而义乌,来到4-5w之后,还有多少本地客会持续为本地市场打投?价格看着火热,成交是不是真的火热呢?

不被看好的县城,房价还在涨?

义乌老板,不认金华,但是认杭州。

深圳靠的是793万的10年人口流入,筛选的是全国购买力。

义乌确实牛逼,但购买力比起来深圳、杭州,还是要差些吧?

未来走上7-10w的可能性有多大呢?

单价上去之后,楼市比的是回报的确定性与机会成本,一定要切记、切记!

最后的最后,当地价起来之后,引以为傲的县域经济,到底还有没有优势,这是县城更大的危机!

县城的购买力,来自于本地产业!

当地价炒上去之后,用地成本变高,产业又该如何寻求生机呢?

不被看好的县城,房价还在涨?

县城这潭水,真的不浅!

稳妥起见,我是建议大家:

县城涨得再火,咱们眼也别红!