华侨城怎么亏损了？

　　2、报告显示，华侨城A上半年净利润约0.89亿—1.33亿元，相比上年同期下降91.63%—94.38%；扣非净利润更是由盈转亏，约亏损2.29亿—1.86亿，同比下降114.88%—118.37%。

　　3、业内分析人士向《风暴眼》指出，如今文旅项目投建和培育风险增加，房地产短期去化能力又有所下降，新的背景下，“华侨城模式”的成立基础开始受到动摇。

　　近两年来，不断“卖卖卖”的华侨城，又一次放弃了旅游相关资产。

　　据北京产权交易所最新信息显示，华侨城持股的云南旅游（002059）股份有限公司，近期挂牌转让旗下云南省丽江中国国际旅行社有限责任公司49.53%股权，转让底价123.72万元，披露日期为7月27日至8月23日。

　　继今年6月出售两家旅游汽车公司，华侨城再次对“第二总部”云南的旅游关联资产进行抛售。而备受关注的华侨城第二总部大厦项目此前已停工半年。

　　宣布启动“云南大会战”第四年，华侨城的脚步似乎更加谨慎。

　　声称因“聚焦文旅主业”而频繁出让资产的华侨城，实际上并未停止对文旅项目的抛售。而在华侨城A最新披露的上半年业绩预告中，“旺丁不旺财”成为其优化业务结构后的表象之一。

　　报告显示，华侨城A上半年净利润约0.89亿—1.33亿元，相比上年同期下降91.63%—94.38%；扣非净利润更是由盈转亏，约亏损2.29亿—1.86亿，同比下降114.88%—118.37%。

　　这艘换帅仅四个月的“文旅航母”怎么了？曾被文旅地产行业奉为圭臬的“华侨城模式”，如今还适用吗？

　　作者丨旅游 刘俏

　　01

　　“沉默”的第二总部

　　7月下旬，已经持续近两个月的雨季，让昆明的气候在三伏天依然凉爽宜人。

　　滇池湖畔，为期3天的2022中国国际旅游交易会正如火如荼地举办中。在华侨城约500平方米的展位上，热情奔放的民族舞蹈、少数民族风情表演与云南风土文化节目等轮番上演，热闹异常。

　　22公里之外的华侨城第二总部大厦项目，则显得相对冷清。

　　今年3月下旬，有网友在领导留言板表示，华侨城第二总部大厦项目已停工半年左右，并询问项目是否烂尾。对此，呈贡区住房和城乡建设局联系责任单位负责人后回复称，项目主要停工原因是大厦项目存在去化困难。

　　图片截取自领导留言板

　　根据呈贡区住建局恢复内容，项目公司正努力解决资金问题，预计正常复工时间为2022年6月30日。

　　如今，距离约定时间已逾期一个多月，《风暴眼》询问施工场地保安该项目是否已正常开工，但相关人员三缄其口，未给到正面答复。

　　华侨城第二总部大厦项目施工地/拍摄 旅游

　　《风暴眼》致电华侨城董秘，询问该项目施工进展情况，对方则表示相关详情需要进一步了解，随即挂断电话。备受关注的华侨城第二总部大厦项目陷入“沉默”，复工日期成为一个未知数。

　　华侨城深耕云南的代表性项目持续停工，让外界忍不住问一句：云南市场这个“第二总部”怎么了？

　　自2018年启动轰轰烈烈的“云南大会战”，华侨城曾在云南一年内拿下60个项目，投资金额逾千亿元，并将这一战略布局形容为“山与海的碰撞”。

　　但随后的一年左右，华侨城先后9次对云南项目公司部分股权进行转让。

　　2020年10月，华侨城还宣布拟转让大理华侨城杨丽萍大剧院有限公司95%股权。而后者旗下的杨丽萍大剧院，彼时刚刚开业不到一个月，在疫情后第一个“十一”黄金周的市场回暖背景下，杨丽萍大剧院在假期期间人气高涨，民族音乐剧《阿鹏找金花》在8天内共售票5100多张。假期结束的第二天，华侨城便放弃杨丽萍这个大IP，套现约1.4亿元。

　　类似的资产转让并未停止。今年6月，北京产权交易所公开信息显示，云南旅游汽车有限公司转让旗下丽江云旅旅游汽车有限公司和大理云旅旅游汽车有限公司两家企业的100%股权，而云南旅游汽车这个转让方背后，云南世博旅游控股集团有限公司则是批准单位，其最终所有者依然是华侨城集团有限公司。

　　从最初的大举扩张，到后续接连的出让资产、调整布局，相比四年前，华侨城“云南大会战”的每一步动作显得更加谨慎。而这也几乎成为房地产监管收紧、文旅市场遭受冲击之下，一系列重金文旅领域的房企众生相。

　　02

　　上半年净利润骤降近100%

　　事实上，除云南相关文旅项目资产外，华侨城近两年在全国范围内的“卖卖卖”早已引起关注。

　　有数据统计，仅2020年华侨城就通过公开市场转让了11个子公司股权，项目遍布重庆、河北等多地，合计交易对价约68.9亿元。而到了2021年这一动作仍在持续，仅11月一个月内，华侨城就已累计出售五个资产项目。今年五月，华侨城旗下公司又以2.2亿转让西安一子公司全部股权。

　　每当被问及出售资产，华侨城方面总是回应称，该举措为业务调整需要，目的是聚焦文旅主业。而实际上，华侨城过往出让的资产中并非全是商管或物业公司，其中也不乏一些文旅项目。

　　那么近三年来，华侨城持续聚焦文旅主业的成效究竟如何？

　　7月14日，华侨城A发布2022年上半年业绩预告。报告显示，华侨城A上半年净利润约0.89亿—1.33亿元，相比上年同期下降91.63%—94.38%；基本每股收益约盈利0.0111元/股— 0.0165元/股，而上年同期为盈利0.1971元/股。

　　其中，扣非净利润更是由盈转亏，约亏损2.29亿—1.86亿，同比下降114.88%—118.37%。

　　回顾华侨城上半年的旅游综合业务情况，据不完全统计，被视为文旅业最艰难的第二季度内，华侨城在成都、茂名、西安等三地新开四个项目，文旅项目拓展仍在平稳推进中。

　　而从游客接待规模上来看，上半年春节、清明节与五一节日期间，华侨城参控股景区、酒店及开放式旅游区合计接待人数分别为198.8万、77.8万和124.3万人次，恢复情况分别为2019年同期的118%、与2019年同期持平，以及恢复至去年同期150%的水平。

　　华侨城方面在业绩预告中解释称，受行业下滑及疫情反复影响，公司半年度利润下降幅度较大的主要原因包括：

　　一、因房地产市场持续低迷，上半年销售量下降幅度较大，受疫情反复的影响，旅游板块收入不及预期；

　　二、受房地产行业毛利整体下滑影响，上半年结转项目毛利率较上年同期下降；

　　三、部分重要结转区域的项目因疫情缘故延后工期，使得上半年地产结转量不足。

　　参考业绩预告中的数据，假期接待游客基本恢复甚至好于疫前同期水平，但旅游板块收入却不及预期，华侨城上半年旅游综合业务经营难免有些“旺丁不旺财”。

　　除此之外，华侨城将净利润同比下降91.63%—94.38%的原因，多归结于房地产市场销量、行业毛利及项目结转影响，文旅业务对其利润影响提及较少，这也为其持续努力优化项目结构、聚焦文旅主业的具体成效蒙上一层迷雾。

　　03

　　文旅航母告别“段先念时代”

　　华侨城A发布上半年业绩预告之时，也几乎正值其换帅百日。

　　4月8日，华侨城A发布公告称，由于段先念已达法定退休年龄，即日起不再担任董事长、执行委员会主任委员、战略委员会主任委员等职务，离任后将不再担任该公司任何职务。而在此之前，华侨城集团已内部进行换任，由原保利集团任党委副书记、董事、总经理张振高接替段先念。

　　这座庞大的“文旅航母”更换掌舵人，意味着华侨城告别了持续八年的“段先念”时代。

　　成名于西安的段先念，曾在西安南郊的一片麦田上规划出大雁塔、大唐芙蓉园、大慈恩寺遗址公园、大唐不夜城等多家知名景区，将这里打造为西安旅游（000610）最具人气、最具影响力的城市名片之一，并开创出影响深远的“曲江模式”。

　　《时代金融》杂志2019年刊发的一篇题为《以文化产业发展为主导的曲江模式研究》的论文中，曾这样形容“曲江模式”——通过整合历史文化资源，旅游景区的打造，文化旅游集群的形成，以及其他文化产业门类的带动和发展，把通过创意、包装和策划一系列的举动，实施在了一批重大文化项目中，形成了文化产业规模经济与范围经济，最终提升和兑现了城市价值。

　　一种更为通俗的理解是，通过给目的地讲故事讲文化的方式，建设主题景区吸引游客并招商，最终迅速带动周边土地升值。“曲江模式”一经开发，迅速被全国多地学习、借鉴甚至复制，每年有大量的考察团前往曲江新区“取经”。

　　段先念入主华侨城后，在“曲江模式”基础上开创出“华侨城模式”，即通过投建景区或主题公园等文旅项目低价勾地，同步建设住宅项目，再通过卖房回笼资金继续投资文旅项目，最终实现游客引流、土地增值等多赢效果。

　　时至今日，“华侨城模式”依然被视为文旅地产行业的参考标杆，融创、恒大等诸多头部房企在文旅领域进行多元化转型时，项目规划与运营模式中也或多或少带有“华侨城模式”的影子。

　　但疫情加剧了文旅地产项目的投建与周转风险。

　　业内分析人士向《风暴眼》指出，一直以来“华侨城模式”都在用短期地产项目收益对冲长期的文旅项目投资压力，但如今文旅项目投建和培育风险增加，房地产短期去化能力又有所下降，新的背景下，“华侨城模式”的成立基础开始受到动摇。

　　换句话说，用已十分艰难的房地产，来反哺更加艰难的文旅项目，这样的文旅地产周转模式已不再适用。作为行业龙头的华侨城，也是时候探索一条新路径了。