长租公寓下半场调查：一半是火焰，一半是海水

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文丨业界风云汇，作者丨火火

近日，蛋壳公寓、自如寓接连被传出赴美IPO的消息，且两家公司均否定了上市传闻。无风不起浪，为何长租公寓品牌在市场降温后寻求上市呢？

众所周知，2018年部分长租公寓被传出甲醛房，甚至一些企业以爆雷、破产的方式退出。行业早已从野蛮式发展阶段，进入下半场。一些头部企业要想稳固行业地位，并继续扩张，就需要通过继续融资谋求更好的发展。

那么，如今长租公寓市场到底是什么行情？为何长租公寓受到部分青年群体的喜爱？行业又存在哪里问题呢？

市场有需求，但价格较高

近两三年，长租公寓品牌纷纷涌现在全国主要的一二线城市，包括房产中介链家旗下的自如寓、紫梧桐资产管理有限公司投资的高端白领公寓品牌——蛋壳公寓、以及许多中小品牌公寓等，就连地产商巨头万科、龙湖也分别推出了泊寓、红璞。长租公寓集结了房产中介、房地产企业、资本市场，以及个人投资者，四方力量齐聚会师。

长租公寓赛道引来众多玩家进入，是因为他们都看到了行业有着较大的市场需求。

前几年，大多数城市租房群体主要通过线下房产中介，或者线上58同城、赶集网、搜房网等渠道租房，可真正开始租房时却会遇到照片与实物不一样、看中的房子已经被租出去了的情况，甚至有二房东乱收费的现象。种种被坑的经历让越来越多的租房族成为弱势群体，于是大家渐渐转变观念，希望找品牌直租的房子，这样不容易出现货不对板的情况，房屋的安全性也更有保障。

随着生活水平的提高，人们的居住需求也发生了很大变化，更加注重高品质的用户体验，以及个人隐私不受侵犯。虽然买不起房子，但也不愿意合租或者群租。而且城市外来打工族流动性较大，哪怕是合租房也难以找到合适的伙伴，所以不少人选择长租公寓直租。

另外，随着单身潮的来临，长租公寓因为基础设施齐全，有统一管理，品质较高，而受到单身群体的青睐。加上政府打击群租房，刺激了一部分长租公寓的需求。

就长租公寓的发展现状，笔者走访了位于北京市朝阳区秀水街3号院1号楼建国门和平自如寓。该店工作人员小王表示，房源面积在16-21平米之间，均为一居室，月租6099-6899元之间，价格通常是楼层越高、面积越大就越贵，低楼层、小面积就会便宜一些，另加收10%的服务费。合同周期1-12个月都可以，如果签约周期为1-3个月，月租金会上浮20%；4-6个月上浮10%，7-11个月上浮5%，一次签约12个月不上浮，且最终的租金是上浮后再加收10%的服务费。也就是说实际月租金在6700-9000元/月之间。

在负一层是公共活动区域，租户可以在这里休息、聊天、工作等，另外还有健身房，每节课150元。在看房的过程中，休息区只有两个女租客，拿着电脑在那里办公，可见真正使用的公共区域的租客不多。

小王介绍，这里的租户主要是附近上班的年轻人，入住率有70-80%。用户一旦和自如寓签约后，不能换房，同类型的也不可以，如果换房要收半个月的租金。

看完房后，笔者问了一些居住在这里的租户，有的表示服务还不错，已经住习惯了；有人表示刚来北京工作不久，主要是看中这里离工作的地方近，就租住在了这里，等熟悉北京的环境后，可能下次会找别的地方居住；还有人表示虽然环境还可以，但是价格较高，而且公共区域设施一般，自己也很少用，感觉不是很值。

随后，笔者来到位于东城区天坛东里乙48号万科泊寓天坛店，工作人员表示，该店分为三种户型，一是25平米的一居室，月租均价在5400元左右；二是30平米两居室，月租4500元，窗户在楼道，因为采光差，所以价格较低；三是25平米的LOFT，月租5400-6100元之间。目前，只有一居室的房源，其他两种户型都已租满。泊寓是6个月起租，押一付一，如果一次性付款，能够享受租金95折，不另收服务费，收取商水商电费用。

在基础设施方面，租户通过刷人脸识别智能控制系统后，才能进入公寓，安全性较高。一楼有公共的办公空间和厨房，以及WiFi网络等，租户可以免费使用。

通过调查发现，无论是泊寓、自如寓等主流品牌的长租公寓，还是其他品牌都位于较繁华的地段，以工作在附近的年轻群体为主，他们愿意支付较高的租金。

不过，有业内人士表示，长租公寓前两年相比住小区房有一定的优势，现在的价格上涨了。他们前期通过低价吸引用户入住，然后递次涨价再获得利润。长租公寓主要是抢走了一室一厅的市场，因为一室一厅其实是租金最贵的，许多租户又不愿意找人合租，而选择长租公寓。以目前来看，长租公寓非常繁华的地段，且位于地铁口附近，入住率能达到80%，地段差一点入住率会比较低。

竞争激烈，靠资本推动

许多玩家看到长租公寓市场需求较大，于是纷纷进入。加上资本的助推，长租公寓一时成为风口。

由于长租公寓早期发展阶段，主要靠广告营销而被用户所知道，再通过低价吸引租户成为其租客，行业竞争非常激烈。而且前期长租公寓玩家为了抢占房源，不惜高价承包房源，然后再做公寓改造，也需要投入不小的资金，无形之中提升了运营成本。

长租公寓行业自2018年起便频繁出现资金链断裂，许多中小品牌接连倒闭。同时也诞生了蛋壳、自如等头部品牌。随着万科、龙湖等地产商的布局，行业竞争非常激烈。

对此，一位长租公寓从业者表示：“前两年，国内许多长租公寓品牌，通过低价和租户签约，然后把租约拿去做抵押，拿到更多的现金。这类似于一种发债券的行式，相当于把未来的现金流提前透支，非常不可控，容易出现爆雷。然而，许多长租公寓玩家前期都会保持一种乐观的心态，以为自己能够成为幸运儿，可结果是大多数企业都会以失败而告终。”

也有一些精明的长租公寓品牌会把房东拉来合伙一起做，房屋改造费用由房东出，公寓方来运营，双方合作按照约定好的营收比例分成。因为在实际的运营过程中，还面临着催租、续租、租户投诉等问题，这些都需要长租公寓运营方去处理。

如今，长租公寓市场普遍的玩法是，通过递次提高租金，或者以“服务费”、“管理费”等形式间接提升租金。例如，蛋壳公寓、自如寓都会收取服务费。

在调查中，蛋壳公寓的工作人员表示，他们主要的房源分布在小区，是民水民电，相对商住公寓更便宜。合同按统一规定一年一签，押金为一个月，另收10%的综合服务费。付款方式分为三种：一是押一付一，另收9%的服务费和1%的管理费；二是付款半年可以享受服务费打8折；三是一次性付一年房租，9%的服务费打一折。1%的管理费无论哪种付款方式，都需要缴纳。

许多租户表示：“服务费是他们所难以接受的，明摆着就是变相涨价。”

此外，长租公寓负面消息不断，甲醛房、卫生问题、安全隐私问题等，也给行业泼了一盆冷水。

站在行业角度，长租公寓本身也是二房东，只是多了一个品牌名而已，如果问题频出，也会挫伤租房群体的积极性。

2018年8月，万科在深圳龙华开启城中村改造计划，一时闹得沸沸扬扬，许多附近的租户表示城中村一室一厅每月租金价格之前是1000元左右，而万科宣布加入城中村改造计划后，同样的房子房租涨到1500元/月。另有传言称：“自如寓和蛋壳公寓为了抢占房源，相互竞价，拉高了房租。”

2019年7月，有媒体报道称：万科长租公寓推“万村计划”，主动违约赔偿城中村房东损失。标志着万科在深圳龙华的城中村改造计划被搁置。

整体来看，长租公寓中小品牌面临生存艰难，行业迎来倒闭潮。而自如寓、蛋壳公寓、万科泊寓等头部玩家也因为相互竞争，整体带动了房租上涨，让租户苦不堪言。而他们自身也面临着盈利问题，所以通过不断涨价、锁定愿意支付高租金的租户，维持企业正常运转。

行业进入下班场，精耕细作才能取胜

据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，预计到2020年、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，90后的租客占比高达75%，大多数年轻人不得不选择租房。

对于一二城市外来年轻人来说，公寓的舒适程度，互联网的便捷程度，生活服务的丰富程度成为他们选择长租公寓的主要因素。特别是随着自由职业者数量日益增长，越来越多的人选择在“免费”公共空间办公，长租公寓市场潜力大。

2018年以来，长租公寓不断爆雷，行业进入正式下半场。未来具有规模优势的、品牌优势、知名度高、口碑好的企业会存活，甚至是越做越大。但也充满不确定性，特别是房地产商自持物业的情况越来越多，它们自己做长租公寓也成为一种趋势。

随着人们生活水平的提高，租户对居住的品质要求也会越来越高。长租公寓品牌只有精耕细作，不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率，才能立于不败之地。

虽然长租公寓品牌通过上市后能够融资，但是还是要回归到为租客提供优质的服务本身。

得用户者得天下。